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Presseartikel
Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung
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2021

Immobilien als Kapitalanlage – Die Dynamik ist ungebrochen

Die Preise für Wohnimmobilien steigen immer schneller, ein Ende der Entwicklung ist noch nicht abzusehen. Doch das Wertsteigerungspotenzial ist nicht unbegrenzt. Wer sich für den Kauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage interessiert, sollte deshalb genau hinsehen.

Von Harald Czycholl

Ob Hausbau oder Kauf einer Eigentumswohnung: Eine Immobilie verspricht Unabhängigkeit und Wertbeständigkeit. Kursschwankungen an den Börsen oder steigende Inflationsraten können einem nichts mehr anhaben – so der Gedanke –, denn das Geld steckt ja schließlich im Haus. Und dort behält es nicht nur seinen Wert, sondern erhöht ihn sogar noch – durch steigende Kaufpreise einerseits und Mieteinnahmen andererseits. Das ist gerade in Zeiten, in denen die Inflationsrate in Deutschland Werte von über vier Prozent erreicht, nicht zu verachten.

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Auch auf dem Land klettern die Preise nach oben

Weil immer mehr Menschen so denken und sich für den Kauf von Wohnimmobilien interessieren, wird das Immobilienangebot immer knapper, was wiederum die Preise weiter nach oben klettern lässt: Nach Daten des Statistischen Bundesamtes mussten Käufer von Eigentumswohnungen und Häusern im zweiten Quartal bundesweit im Schnitt 10,9 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Es war der stärkste Anstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. An der Spitze liegen weiter die Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten den Statistikern zufolge dort im Schnitt 14,7 Prozent mehr als im zweiten Quartal 2020. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 12,9 Prozent. Aber auch auf dem Land geht es inzwischen kräftig nach oben: Immobilienkäufer in dünn besiedelten ländlichen Kreisen mussten für Häuser im Schnitt 11,8 Prozent mehr als im Vorjahresquartal zahlen, Wohnungen verteuerten sich um 9,2 Prozent.

„Man sollte davon ausgehen, dass das Preisniveau auch stagnieren kann. Denn die Mieten sind an vielen Stellen mittlerweile bereits recht hoch, und die Zinsen können kaum weiter fallen.“

So mancher Kaufinteressent dürfte sich angesichts solcher Zahlen ärgern, nicht schon früher zugeschlagen zu haben. Und in der Tat werden die Renditeerwartungen aufgrund der gestiegenen Preise geringer: Das Wertsteigerungspotential sei nicht unbegrenzt, mahnt Maximilian Könen, Managing Director Investments bei LINUS Digital Finance. „Man sollte davon ausgehen, dass das Preisniveau auch stagnieren kann. Denn die Mieten sind an vielen Stellen mittlerweile bereits recht hoch, und die Zinsen können kaum weiter fallen.“ Dennoch seien Wohnimmobilien als Kapitalanlage grundsätzlich weiterhin attraktiv – in jedem Fall für Selbstnutzer, die sich 20 bis 30 Jahre auf einen Wohnort festlegen und von einer langen Zinsbindung profitieren können, so Könen.

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Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, sieht in Wohnimmobilien weiterhin „die Anlageform schlechthin“. Die Dynamik sei ungebrochen, ein Preiseinbruch nicht zu erwarten. „Die Preisanstiege sind zumindest teilweise auf fundamentale Faktoren wie Demographie und vor allem auf die Zinsentwicklung zurückzuführen.“ Psychologische Faktoren wie Spekulation seien eher weniger am Markt vertreten, so der Experte. „Es sieht nicht nach großer Veränderung aus.“

Selbst die Corona-Krise konnte dem Immobilienmarkt in Deutschland nichts anhaben – im Gegenteil: Laut einer Prognose des Hamburger GEWOS Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung wird der Immobilien-Gesamtumsatz im laufenden Jahr um 6,3 Prozent auf 311,1 Milliarden Euro steigen. Im bisherigen Rekordjahr 2020 hatte der Umsatz knapp 293 Milliarden Euro betragen. Treiber sind vor allem die Wohnimmobilien, deren Volumen 2021 voraussichtlich um 7,5 Prozent auf 237,7 Milliarden Euro wächst.

Was letztlich eine gute Immobilie ausmacht, ist für jeden Kundenwunsch unterschiedlich zu beantworten. Doch es gibt wichtige Aspekte, die eigentlich immer zutreffen: Wenn das Objekt eine gute Bausubstanz und niedrige Energiekosten hat, eine gute Verkehrsanbindung vorhanden ist, sogar in einem In-Viertel oder in einer prosperierenden Region liegt, dann sind die Aussichten auf eine Wertsteigerung ziemlich gut. Daher sollten Anleger bei der Auswahl der Immobilien eine wichtige Grundregel beachten, so Vornholz: „Man sollte nur Objekte kaufen, in die man auch selbst einziehen würde.“ Denn was einem selbst gefällt, dürfte auch anderen gefallen – und auf Gegenliebe bei Mietern oder anderen Kaufinteressenten stoßen. Das schließt mit ein, genau auf die Lage zu achten – und sich Gedanken über die künftige Entwicklung am jeweiligen Ort zu machen. Die Tendenz lautet hier, dass Großstädte auch in Zukunft begehrt sein werden, während kleine Städte im ländlichen Bereich eher auf der Verliererseite stehen dürften.

Keine Garantie, dass ein Mieter solvent bleibt

Es gibt aber auch grundlegende Risiken beim Erwerb von Wohnimmobilien, die Anleger kennen sollten. Da wäre zum einen das Refinanzierungsrisiko, erklärt Immobilienexperte Könen: „Wer als Vermieter einer Wohnimmobilie zu eng kalkuliert, kann womöglich allein mit den Mieteinnahmen den Kapitaldienst nicht mehr leisten, wenn die Zinsen steigen.“ Auch Selbstnutzer seien natürlich von solchen Refinanzierungsrisiken betroffen, so Könen. „Wer sich ein Zinsniveau von zwei Prozent nicht leisten kann, sollte keine teilfinanzierte Wohnung kaufen.“ Ebenso solle man vom Erwerb einer Immobilie absehen, wenn die Wunschrendite von einer passiven Wertsteigerung abhänge. Hinzu kommt noch das Vermietungsrisiko: „Es gibt keine Garantie, dass ein Mieter solvent bleibt“, mahnt Könen. Auch der Verwaltungsaufwand sei ein Faktor – diesen mithilfe einer Hausverwaltung zu schmälern sei zwar möglich – das gehe jedoch auf Kosten der Rendite.

„Wer sich ein Zinsniveau von zwei Prozent nicht leisten kann, sollte keine teilfinanzierte Wohnung kaufen.“

Und dann gibt es da noch die Nebenkosten eines Immobilienkaufs wie Makler- und Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer, die man im Blick behalten sollte, wenn man sich für den Kauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage interessiert. Diese Kosten haben nämlich in den vergangenen Jahren ebenfalls kräftig zugelegt, wie eine aktuelle Studie der Sparda-Banken-Gruppe zeigt. Mit mindestens zehn Prozent an Zusatzkosten zum eigentlichen Kaufpreis sollte man demnach rechnen. Ein weiterer Kostenblock, der gerne vernachlässigt wird, ist alles, was zur Instandhaltung der Immobilie nötig ist. Gerade der Unterhalt von älteren Häusern ist teuer: Neue Fenster, eventuell sogar ein neues Dach schlagen ebenso wie eine Erneuerung der Heizungsanlage mit hohen Kosten zu Buche.

„Es gibt zahlreiche Alternativen, von Fonds über Aktien und Anleihen bis hin zu digitalen Investment-Plattformen“ [...] „Das Klumpenrisiko einer Eigentumswohnung lässt sich so umgehen, ebenso wie das Vermietungsrisiko und der Verwaltungsaufwand.“

Es gibt aber auch Alternativen zum Direkterwerb von Wohnimmobilien, mit denen man am Boom des Segments teilhaben kann, ohne die damit verbundenen Kostenrisiken schultern zu müssen. „Es gibt zahlreiche Alternativen, von Fonds über Aktien und Anleihen bis hin zu digitalen Investment-Plattformen“, erklärt Finanzexperte Könen. Gerade die digitalen Plattformen würden bei minimalen Transaktionskosten flexible und breit diversifizierte Investments ermöglichen. „Das Klumpenrisiko einer Eigentumswohnung lässt sich so umgehen, ebenso wie das Vermietungsrisiko und der Verwaltungsaufwand.“ Heutzutage sei der Markt in diesem Bereich sehr ausdifferenziert, so Könen.

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